برخی از مفاد آیین نامه انضباطی ساکنین

  این آئین نامه به منظور ایجاد و حفظ محیطی مناسب ، زندگی آرام و برقراری شرایط عادلانه جهت کلیه ساکنین تهیه و تدوین گردیده که امید است با رعایت کلیه مواد آن اجرای مواد تنبیهی به حداقل ممکن برسد .

 

بخش اول - اصول کلی

الف - کلیه مالکین و ساکنین مجتمع تابع قوانین و مقررات جاری کشور از جمله قانون تملک آپارتمان ها واساسنامه مجتمع بوده و عدم اطلاع از این قوانین و مقررات ، رافع مسئولیت ساکنین نخواهد بود .

ب – مالکین و ساکنین مجتمع موظفند کلیه مصوبات و دستورالعمل های هیئت مدیره را که توسط عوامل اجرائی ابلاغ می گردد اجرا و رعایت نمایند .

ج – با خاطیان این آئین نامه و ساکنینی که موازین و اصول اجتماعی مجتمع را زیر پا گذاشته و به آن بی احترامی نمایند مطابق با مقررات و ضوابط داخلی مجتمع وقوانین جاری کشور برخورد خواهد گردید .

 

بخش دوم - شرایط عمومی

.ماده 1: مطابق با قانون تملک آپارتمان ها نمای ساختمان جزو مشاعات ساختمان محسوب می شود ؛ لذا همسایگان محترم همکاری لازم جهت حفظ زیبایی این نما را مبذول داشته و از پهن نمودن هرگونه البسه ، ملحفه و یا پارچه در بالکن های واقع در نمای ساختمان جددا خودداری نمایند .

ماده 2 : کلیه بناها ، تأسیسات ، تجهیزات ( برق ، تلفن ، آسانسور ، موتورخانه ) و مشاعات اعم از محوطه و فضای سبزمتعلق به کلیه ساکنین بوده و همگان موظف به حفظ و حراست از آنها بوده و چنانچه بر اثر بی مبالاتی و بی توجهی هر یک از ساکنین خساراتی به اموال عمومی وارد شود ، فرد خاطی مکلف به جبران خسارت وارده طبق نظر هیئت مدیره مجتمع خواهد بود و در صورت عدم تمکین وی ، به طرق مقتضی نسبت به وصول خسارت وارده اقدام خواهد شد .

ماده 3 : کلیه ساکنین واحد ها مکلفند نسبت به رعایت اصول و موازین آپارتمان نشینی اهتمام ورزیده و از ایجاد سرو صدا و هر گونه اقدامی که باعث سلب آسایش دیگران بخصوص در ساعات استراحت عمومی می گردد پرهیز نمایند .

ماده 4 : از پارک خودروی خود و میهمانانتان در محل پارکینگ سایر همسایگان جدا خودداری نمایید ؛ مگر با هماهنگی قبلی با واحد مربوطه .

ماده 5 : شستشوی اتومبیل در هر نقطه از مجتمع اعم از معابر عمومی و داخل پارکینگ ممنوع می باشد .

ماده 6 : از آسیب رساندن به فضاهای عمومی خودداری نموده و همچنین به فرزندان خود تذکر دهید تا از ورود به باغچه ها و صدمه زدن به فضای سبز مجتمع جدا ً خودداری نمایند .

پوشاندن قسمتي از نورگير ساختمان

نورگيري كه پايين ساختمان و معمولا بصورت حياط خلوت است ، زماني كه در اختياز يكي از واحدها قرار گرفته باشد اگر تا ارتفاع واحد مورد نظر با سقف كاذب پوشانده شود از اين لحاظ كه مزاحمتي براي ساير واحدها ايجاد نميكند ، منع قانوني ندارد . با اين حال چنانچه مالك مورد بحث سقف واقعي و معمولي از جنس آجر و گچ و غيره تا ارتفاع آپارتمان خود در حياط خلوت ايجاد كند هم از جهت قانون تملك آپارتمانها و هم از حيث مقررات شهرداري مرتكب خلاف شده است .

اجاره انباری يا پاركينگ به اشخاص خارج از ساختمان

پاركينگ و انباري ساختمان از جمله توابع آپارتمان هاي ساختمان است و مالكان آپارتمان ها شركاي قسمت هاي مشترك ساختمان هستند . قسمت هاي مشترك ساختمان داراي شخصيت حقوقي است و واگذاري هر قسمت از توابع و لواحق واحدهاي اختصاصي ساختمان به غيرشركاي ساختمان مغاير مقررات مربوط به ساختمان است ، زيرا اين عمل در واقع نوعي ادخال غير شريك در قسمت هاي مشترك است . اگرچه در اين خصوص قانون تملك آپارتمان ها حكم خاصي ندارد اما در اسناد انتقال رسمي آپارتمان ها عدم واگذاري انباري و پاركينگ به غير شركاي ساختمان قيد ميشود . بديهي است اجاره يا انتقال پاركينگ و انباري آپارتمان ها به هر يك از مالكان همان ساختمان مانعي ندارد .

قسمت های مشترك و اختصاصی آپارتمان و نحوه تخصيص هزينه ها

هر چند یک مجموعه کوچک دو واحدی نیز آپارتمان محسوب می شود اما تنها زمانی مجمع عمومی مالکان تشکیل و انتخاب می شود که عده مالکان بیشتر از سه نفر باشد . بنابراین در آپارتمان هایی که مالکان آن دو یا سه نفر باشند تکلیفی به تشکیل مجمع عمومی نخواهد داشت . در یک تقسیم بندی کلی ، قانون تملک آپارتمان ها مالکیت در آپارتمان  را به دو قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم می کند .

اول : قسمت های مشترک

قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده بلکه متعلق به همه مالکان است و به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا است . از قبیل زمین ، تاسیسات ، اسکلت ، راهرو ، پله و پالگرد و در و پنجره های خارج از قسمت های اختصاصی ، بام ، نمای خارجی ساختمان و محوطه ساختمان .

در قسمت های مشترک استفاده انحصاری یک یا چند مالک ممنوع است همچنین قرار دادن میز و صندلی و هر نوع اشیا و لوازم دیگر و نیز نگهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است .

دوم : قسمت های اختصاصی

قسمت هایی از ساختمان است که دارای سند مالکیت رسمی مجزا از یکدیگر با ذکر حدود و مشخصات ، متعلق به شخص معین یا عرفا ً متعلق به او باشد. قسمت های اختصاصی اساسا ً در مالکیت انحصاری و شخصی افراد است . در صورت مجلس تفکیکی که توسط نماینده اداره ثبت تنظیم می شود علاوه بر درج و ثبت مشخصات قسمت های مشترک ، مشخصات قسمت های اختصاصی نیز ثبت می شود اما فقط برای قسمت های اختصاصی سند رسمی جداگانه صادر و به مالکان آنها تحویل می شود و صدور سند مالکیت برای قسمت های مشترک موضوعیت ندارد .

 

هزینه های نسبی

آن دسته از هزینه هایی است که ارتباط با مساحت زیر بنای اختصاصی دارد . این هزینه ها براساس مساحت اختصاصی هر مالک نسبت به کل مساحت های اختصاصی محاسبه و دریافت می شود . از قبیل هزینه های آب ، گازوئیل ، آسفالت پشت بام و بیمه آتش سوزی .

هزینه های ثابت

آن دسته از هزینه هایی است که هیچگونه ارتباطی به مساحت زیر بنا ندارد . این هزینه ها به طور مساوی بین همه واحد ها تقسیم و دریافت می شود مانند هزینه های سرایدار ، نگهبانی ، آسانسور ، نگهداری تاسیسات ، باغبان تزئینات .

هزینه های اختصاصی

در بعضی از ساختمان ها برخی از قسمت های مشترک به گونه ای قرار می گیرد که تنها یک یا چند مالک از آن قسمت ها می توانند استفاده کنند و این قسمت ها اگر چه در صورت مجلس تفکیکی به عنوان قسمت های مشترک ذکر شده است اما چون از جهت ساختمان طوری است که عملا ً یک یا چند واحد آپارتمانی از آن استفاده می کنند لذا منطقا ً نباید هزینه های آن قسمت ها را دیگر مالکان آپارتمان هایی که از آن قسمت استفاده نمی کنند تحمل کنند . مانند حیاط خلوت که ورود به آن و استفاده از آن تنها برای طبقه همکف ممکن است دیگر طبقات امکان دسترسی و استفاده  آن را ندارند و در این موارد هزینه های حفظ و نگهداری تنها به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است .  

انواع روش های تعینی سهم مالکان از هزینه ها

مالکان ساکن در یک مجموعه آپارتمانی به دو طریق می توانند سهم خود را از مجموع هزینه ها تعیین نمایند .

اول : تعیین سهم به طریق قانونی

همانطور که در بالا گفتیم قانون انواع هزینه ها و نحوه محاسبه و تعیین آن را برای هر مالک تعیین کرده است و علی الاصول به استناد هزینه هایی که ارتباط با مساحت اختصاصی ندارد ، روش قانونی آن است که هزینه ها نسبت به مساحت اختصاص هر مالک در تمام مجموعه محاسبه و تعیین شود مثلا ً فرض کنید مجموعه ای که به طور کلی دارای پانصد متر مربع زیربنا است اگر کسی دارای یکصد متر سهم اختصاصی باشد به همین نسبت یعنی 1 از 5 کل هزینه ها را باید پرداخت کند .

دوم : تعیین سهم به طریق قراردادی یا توافقی

نحوه محاسبه بالا در صورتی است که مالکان شیوه ای دیگری را با توافق یکدیگر تعیین نکرده باشند . مالکان الزامی ندارند که حتما ً از طریق قانونی پیروی کنند مالکان ملزم به تابعیت از ضابطه قانون نیستند . لذا مالکان می توانند با وجود تفاوت در مساحت واحدها ، میزان سهم هر یک از واحد ها را به صورت برابر تعیین کنند یا اینکه سهم مالکان از هزینه های مشترک را به نسبت تعداد افراد ساکن در آن واحدها تعیین کنند . یعنی آنکه هر واحدی که دارای افراد و جمعیت کمتری است ، صرفنظر از مساحت اختصاصی که دارد ، سهم کمتری از هزینه های مشترک را تا مین کند .

نحوه وصول هزینه های ساختمان

بعد از آنکه شیوه تعیین سهم مشخص شد ، یعنی توافق مالکان و در صورت عدم توافق ، محاسبه به طریق قانونی ، این وظیفه مدیریت ساختمان است که از این مرحله به بعد براساس توافق یا قانون محاسبه کند که هر یک از واحدها چه میزان هزینه را باید پرداخت کند . بدیهی است هیچ مالکی نمی تواند به بهانه اینکه آپارتمان او خالی از سکنه است یا کمتر استفاده می کند از پرداخت تمام یا قسمتی از هزینه های تعیین شده امتناع کند .

در صورتی که هریک از مالکان از پرداخت هزینه های خود امتناع کند مدیر یا مدیران ساختمان برابر اجازه قانونی می توانند از طریق دادگستری اظهارنامه ای حاکی از مطالبه هزینه ها برای مالک ارسال کنند . چنانچه مالک یا حتی استفاده کننده مانند مستاجر ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر ساختمان می تواند به تشخیص خود از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ ، تهیه مطبوع ، آب گرم ، برق ، گاز و غیره خودداری کند . البته اجرای این روش منوط به آن است که امکان قطع خدمات مشترک از نظر فنی و تجهیزاتی در هنگام احداث ساختمان پیش بینی شده باشد ، مثلا ً هر واحد دارای شیر فلکه قطع و وصل منتقل باشد و در هر محلی باشد که جزو مدیر ساختمان در اختیار اشخاص دیگر نباشد .

به هر حال چنانچه مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب نکتد مدیر ساختمان می تواند با مراجعه به دایره اجرای ثبت اسناد و املاک ، تقاضای صدور اجراییه وصول مطالبات ساختمان را بکند . همچنین مدیر یا مدیران ساختمان می توانند به مرجع قضایی شکایت کرده و دادگاه برابر قانون وظیفه دارد به موضوع ، خارج از نوبت رسیدگی کرده و شخص بدهکار را از دریافت خدمات دولتی مانند آب ، برق ، گاز محروم کند و نیز تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه محکوم خواهد شد .

البته چنانچه مالک به نظر مدیر مراجع به میزان هزینه تعیین شده اعتراض داشته باشد می تواند ظرف 10 روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک ، به دادگاه مراجعه و اعتراض خود را تقدیم کند . دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی بدون نیاز به تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی به موضوع رسیدگی و رای می دهد و هر رایی که از سوی دادگاه در این مورد صادر شود برای هر دو طرف یعنی مدیر و مالک قطعی و غیر قابل اعتراض است .

آيين نامه تملك آپارتمان ها

ارکان اداره کننده یک مجتمع ( مسکونی ) عبارتند از :

          1- مجمع عمومی ( عادی و فوق العاده )

          2 – هیئت مدیره

          3 – خزانه دار ( حسابدار )

          4 – بازرس

          5 – مدیر ساختمان

 

---

1- مجمع عمومی

1-1- مجمع عمومی عادی

در صورتیکه تعداد مالکین از 3 نفر تجاوز کند مجمع عمومی باید تشکیل شود .

جلسه اول : مجمع عمومی حضور 50% از مالکین ( نصف مساحت کل قسمتهای اختصاصی ) و یا نمایندگان آنها .

جلسه دوم : مجمع عمومی در صورت عدم حضور 50% از مالکین در جلسه اول ، جلسه دوم 15 روز بعد از جلسه اول تشکیل می شود .

جلسه سوم : این جلسه با هر تعداد از حاضرین رسمیت خواهد داشت و 15 روز بعد از جلسه دوم تشکیل میشود .  

 

1-2- مجمع عمومی فوق العاده

در صورتیکه هیات مدیره نتواند در خصوص یک موضوع خاص و مهم اتخاذ تصمیم نماید ( مثلا ً در خصوص بازسازی و تعمیرات اساسی ساختمان و .... ) مجمع عمومی عادی بطور فوق العاده تشکیل میگردد.

 

وظایف و اختیارات مجمع عمومی

1 – اتخاذ تصمیم نسبت به اداره ساختمان ( اصلاح اساسنامه ساختمان و غیره ... ) و تعیین رئیس مجمع عمومی .

2 – اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا و ...

3 – انتخاب مدیر ، بازرس ، و رسیدگی به اعمال آنها .

4 – دادن اختیار به مدیر و یا مدیران بمنظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان .

5 – تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه .

6 – عزل هیات مدیره ، مدیر اجرائی ، بازرسین و ...

 

2- هیئت مدیره ساختمان

هیات مدیره مجتمع متشکل از 5 نفر میباشد که از بین مالکین داوطلب توسط مجمع عمومی برای مدت معین انتخاب میشوند .

 

وظایف و اختیارات هیات مدیره ساختمان

انتخاب مدیر ساختمان از بین مالکین یا غیر مالکین برای مدتی که لازم بداند با تعیین حدود اختیارات و وظایف و نظارت بر اعمال او و عزل او در صورت لزوم .

اجرای مندرجات اساسنامه ساختمان و تصمیمات مجامع عمومی عادی و فوق العاده .

حفظ و حراست اموال مجتمع و وصول و پرداخت هزینه ها .

انعقاد قراردادهای لازم برای خدمات و نگهداری از کلیه تاسیسات و تجهیزات مجتمع و تامین و تدارک بموقع وسایل مورد نیاز .

تنظیم برنامه کار و بودجه سال آینده مالی جهت ارائه به مجمع عمومی عادی .

تعیین هزینه های عمومی یا مشترکات و تعیین سهم واحدهای مسکونی براساس زیر بنای واحد و نحوه وصول آن بر طبق مصوبه مجمع عمومی و قانون تملک آپارتمانها .

نظارت بر کار مدیر مجتمع .

هیئت مدیره باید حداقل هر ماه یکبار جلسه عادی تشکیل دهند .

 

3- خزانه دار (حسابدار ) مجتمع

خزانه دار بعنوان عضوی از هیئت مدیره میباشد که مسئول نگهداری حساب درآمد و هزینه های مجتمع میباشد .

 

وظایف و اختیارات خزانه دار مجتمع

مدیر امور مالی ( خزانه دار ) مجتمع موظف است گزارشی از امور مالی مجتمع را که به تصویب هیئت مدیره نیز رسیده باشد به مجمع عمومی عادی سالیانه تسلیم نماید .

خزانه دار موظف است هر ماه میزان درآمدها و هزینه های مجتمع را تهیه و به هیئت مدیره گزارش نماید .

خزانه دار باید با نظر هیئت مدیره حداقل درصدی از درآمد سالیانه مجتمع را بعنوان اندوخته در یک حساب سپرده سرمایه گذاری دراز مدت بنام مجتمع نگهداری نماید . و لذا استفاده از آن فقط در موارد پیش آمدهای بسیار نادر و با تصویب مجمع عمومی و سپس با امضاء رئیس هیئت مدیره و خزانه دار میسر است .

 

4- بازرسان

مجمع عمومی از بین مالکین 2 نفر را بعنوان یک نفر بازرس اصلی و یک نفر را بعنوان بازرس علی البدل برای مدت معلوم انتخاب می کنند .

 

وظایف و اختیارات بازرسان مجتمع

بررسی صورت دارائی و صورت حسابها ، اسناد ، عملکرد هیئت مدیره بطور متناوب و در صورت لزوم دادن تذکرات قانونی به هیات مدیره و مدیر ساختمان .

بازرس می تواند بدون حق رای در جلسات هیات مدیره حضور داشته باشد .

ابلاغ مصوبات هیات مدیره به مالکین و ساکنین .

همکاری با مدیر عامل جهت وصول هزینه نگهداری ماهیانه ساکنین .

تماس دائم با هیئت مدیره به منظور آگاهی از کیفیت و نحوه اداره مجتمع .

 

5- مدیر ساختمان

وظایف و اختیارات مدیر ساختمان

مدیر موظف است کلیه امور اداری و جاری مجتمع را بر طبق مصوبات هیئت مدیره و با رعایت تصمیمات مجامع عمومی و مفاد اساسنامه ساختمان انجام دهد . حفظ و اداره ساختمان عنوان کلی وظایف مدیر یا هیئت مدیره است .

مدیر ساختمان موظف است تمام بنا را بصورت یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نماید .

ارائه لیست عملکرد مالی به ساکنین بر روی تابلوی اعلانات قبل از دریافت شارژ دوره بعد .

دریافت کلیه مبالغ شارژ از ساکنین و مالکین ساختمان .

پرداخت تمامی هزینه های ساختمان اعم از آب ، برق ، گاز ، نگهداری آسانسور ، نگهداری تاسیسات و تجهیزات مجتمع ، بیمه ، نظافت و غیره ...

عقد قرارداد در خصوص مشاعات اختصاصی ساختمان اعم از خدماتی ، تاسیساتی ، بیمه و غیره ...

رسیدگی به اعتراضات هر یک از مالکین و یا ساکنین ساختمان .

نگهداری صورت جلسات مجامع عمومی ساختمان .

تبصره : انجام وظایف مدیر افتخاری است ولی با تصویب مجمع عمومی میتوان مدیر را از پرداخت 100 یا 50% حق شارژ معاف کرد . مدیریت ساختمانها بهتر است بصورت گردشی باشد تا همه ساکنین آن را تجربه کنند .