دریافت هزینه کارهای عمرانی ضروری

قابل توجه مالکین مجتمع یــاس

با سلام

     احتراما ً به استحضار می رساند جهت انجام برخی کارهای عمرانی ضروری در ساختمان و بنا به برآورد اولیه هیئت مدیره مبلغ 1.500.000ریال ( 150.000 تومان ) بصورت علی الحساب و به ازای هر واحد مورد نیاز می باشد . لذا هماهنگی لازم جهت پرداخت و تسویه این مبلغ تا 3 ماه آینده ( 15 دی 1391 ) را مبذول فرمایید .

    پیشاپیش از حسن همکاری شما همسایگان محترم تشکر نموده و از اینکه با پرداخت بموقع هزینه ها ما را در اداره ساختمان یاری می نمایید از شما سپاسگزاریم .

 

نکته 1 – این مبلغ سوای شارژ ماهیانه هر واحد می باشد .

نکته 2 – مستاجرین محترم لطفا ً این برگه را به مالکین خود تحویل داده و یا آنها را از مفاد

آن مطلع نمایید .

برخی از مفاد آیین نامه انضباطی ساکنین

  این آئین نامه به منظور ایجاد و حفظ محیطی مناسب ، زندگی آرام و برقراری شرایط عادلانه جهت کلیه ساکنین تهیه و تدوین گردیده که امید است با رعایت کلیه مواد آن اجرای مواد تنبیهی به حداقل ممکن برسد .

 

بخش اول - اصول کلی

الف - کلیه مالکین و ساکنین مجتمع تابع قوانین و مقررات جاری کشور از جمله قانون تملک آپارتمان ها واساسنامه مجتمع بوده و عدم اطلاع از این قوانین و مقررات ، رافع مسئولیت ساکنین نخواهد بود .

ب – مالکین و ساکنین مجتمع موظفند کلیه مصوبات و دستورالعمل های هیئت مدیره را که توسط عوامل اجرائی ابلاغ می گردد اجرا و رعایت نمایند .

ج – با خاطیان این آئین نامه و ساکنینی که موازین و اصول اجتماعی مجتمع را زیر پا گذاشته و به آن بی احترامی نمایند مطابق با مقررات و ضوابط داخلی مجتمع وقوانین جاری کشور برخورد خواهد گردید .

 

بخش دوم - شرایط عمومی

.ماده 1: مطابق با قانون تملک آپارتمان ها نمای ساختمان جزو مشاعات ساختمان محسوب می شود ؛ لذا همسایگان محترم همکاری لازم جهت حفظ زیبایی این نما را مبذول داشته و از پهن نمودن هرگونه البسه ، ملحفه و یا پارچه در بالکن های واقع در نمای ساختمان جددا خودداری نمایند .

ماده 2 : کلیه بناها ، تأسیسات ، تجهیزات ( برق ، تلفن ، آسانسور ، موتورخانه ) و مشاعات اعم از محوطه و فضای سبزمتعلق به کلیه ساکنین بوده و همگان موظف به حفظ و حراست از آنها بوده و چنانچه بر اثر بی مبالاتی و بی توجهی هر یک از ساکنین خساراتی به اموال عمومی وارد شود ، فرد خاطی مکلف به جبران خسارت وارده طبق نظر هیئت مدیره مجتمع خواهد بود و در صورت عدم تمکین وی ، به طرق مقتضی نسبت به وصول خسارت وارده اقدام خواهد شد .

ماده 3 : کلیه ساکنین واحد ها مکلفند نسبت به رعایت اصول و موازین آپارتمان نشینی اهتمام ورزیده و از ایجاد سرو صدا و هر گونه اقدامی که باعث سلب آسایش دیگران بخصوص در ساعات استراحت عمومی می گردد پرهیز نمایند .

ماده 4 : از پارک خودروی خود و میهمانانتان در محل پارکینگ سایر همسایگان جدا خودداری نمایید ؛ مگر با هماهنگی قبلی با واحد مربوطه .

ماده 5 : شستشوی اتومبیل در هر نقطه از مجتمع اعم از معابر عمومی و داخل پارکینگ ممنوع می باشد .

ماده 6 : از آسیب رساندن به فضاهای عمومی خودداری نموده و همچنین به فرزندان خود تذکر دهید تا از ورود به باغچه ها و صدمه زدن به فضای سبز مجتمع جدا ً خودداری نمایند .

گزارش هزینه ها و پرداخت ها از 91/2/1 الی 91/4/31

                        شــــــرح                                                       مبلغ

1-  بابت نظافت 1/2/91                                           320.000 ریال

2- هزینه 4 عدد لامپ آسانسور                                110.000  ریال                       

3- گاز مجتمع 21/10/90 الی 15/1/91             3.607.000  ریال    

4- بابت نظافت 15/2/91                               320.000  ریال

5- بابت پرینت رنگی ، لمینیت و پاکت نامه                     65.000 ریال             

6- برق مجتمع دوره 6                                        1.249.000 ریال

7- بابت نظافت 29/2/91                                             320.000  ریال    

8- هزینه سرویس آسانسور                                                  350.000  ریال

9- هزینه تعمیر و تعویض سنسور درب پارکینگ               700.000 ریال

10- گاز مجتمع 15/1/91 الی 19/2/91                                    503.000 ريال         

11- بابت نظافت 12/3/91                                            320.000 ريال

12- آب مجتمع دوره 2                                    1.144.000 ريال

13- برق عمومی مجتمع دوره 1                                             1.770.000 ريال       

14- بابت پرینت رنگی و لمینیت                                             21.000 ريال 

15- بابت نظافت 21/3/91                                                     320.000 ریال

16- بابت نظافت 9/4/91 و ملزومات                                  360.000  ریال

17- گاز مجتمع 19/2/91 الی 22/3/91                                    922.000  ریال

18- آب مجتمع دوره 3                                                      1.594.000  ریال

19- بابت نظافت 23/4/91                                      320.000 ریال

              جـــمـــع كــــل                                                 14.315.000 ريال

گزارش هزينه ها و پرداخت های فصل زمستان

                        شــــــرح                                                       مبلغ

1-  بابت نظافت 9/10/90 و ملزومات                                      413.000 ریال

2- آب مجتمع دوره 7                                                          1.109.000  ریال

3-  سرویس آسانسور 24/10                                               250.000  ریال

4-  تعویض کنتاکتور و میکرو سوئیچ آسانسور                          500.000  ریال

5-  تعویض لوله و شیرفلکه پشت بام                                     400.000 ریال

6- تعمیرات لوله فاضلاب زیرزمین                                           3.500.000 ریال

7-  برق مجتمع دوره 5/90                                                   1.221.000  ریال

8-  سرویس آسانسور 15/11                                               300.000  ریال

9-  پرداخت قسمت پایانی قرارداد نگهداری موتورخانه               1.100.000 ریال

10- آب مجتمع دوره 8                                                        1.003.000 ريال

11- گاز مجتمع 7/7 و 21/10                                                1.515.000 ريال

12- بابت نظافت 30/10/90 و ملزومات                                   374.000 ريال

13- بابت نظافت 14/11                                                      320.000 ريال

14- بابت نظافت 28/11                                                      320.000 ريال

15-  پرداختی بابت کارهای برقی                                         600.000 ریال

16- بابت قرارداد جدید نگهداری موتورخانه                              1.200.000  ریال

17-  سرویس آسانسور 10/12                                            340.000  ریال

18-  بابت نظافت 12/12                                                     320.000  ریال

19-  2عدد لامپ و قاب برای آسانسور                                   80.000 ریال

20-  نظافت و عیدی                                                          370.000  ریال

21-  خرید کفپوش آسانسور                                               50.000  ریال

22-  پرداخت کارگر جهت نظافت باغچه                                  200.000 ریال

23- بابت نظافت 18/1/91 و ملزومات                                     371.000 ريال

24- آب مجتمع دوره 9                                                        1.274.000 ريال

              جـــمـــع كــــل                                               17.130.000 ريال

تقدیر و تشکر

به نام خدا

بدین وسیله مراتب سپاس و قدردانی خود را از زحمات  بی دریغ و بی منت سرکار خانم حاجیه مکرم اسدی (همسایه محترم واحد 10) در خصوص زیباسازی فضاهای سبز مجتمع یاس از جمله هرس گیاهان و گل کاری محوطه اعلام داشته ، و از درگاه ایزد منان سلامتی روز افزون ایشان را خواستاریم .

هیئت مدیره مجتمع یاس

گزارش هزينه ها و پرداخت های فصل پاييز

                       شــــــرح                                                مبلغ

 1-  بابت نظافت معوقه 21/5 – 4/6 – 18/6 –1/7                  1.400.000 ریال

 2- برق مجتمع دوره 03-90                                             950.000  ریال

 3-  بابت ایاب و ذهاب تغییر زمان درب پارکینگ                       150.000  ریال

 4-  گاز مجتمع                                                            2.668.000  ریال

 5-  بابت کارهای برقی مجتمع                                         2.150.000 ریال

 6-  سرویس آسانسور                                                  250.000  ریال

 7-  بابت نظافت قرارداد قديم 15/7 و 6/8                            500.000  ریال

 8-  آب مجتمع ( 2 مرحله )                                            3.195.000 ریال

 9- بابت نظافت 29/7                                                    400.000 ريال

 10- بابت نظافت 20/8 – 4/9 – 18/9                                 960.000 ريال

 11- بابت تايپ و كپی                                                   45.000 ريال

 12- برق مجتمع دوره 04-90                                           825.000 ريال

             جـــمـــع كــــل                                         13.493.000 ريال

پوشاندن قسمتي از نورگير ساختمان

نورگيري كه پايين ساختمان و معمولا بصورت حياط خلوت است ، زماني كه در اختياز يكي از واحدها قرار گرفته باشد اگر تا ارتفاع واحد مورد نظر با سقف كاذب پوشانده شود از اين لحاظ كه مزاحمتي براي ساير واحدها ايجاد نميكند ، منع قانوني ندارد . با اين حال چنانچه مالك مورد بحث سقف واقعي و معمولي از جنس آجر و گچ و غيره تا ارتفاع آپارتمان خود در حياط خلوت ايجاد كند هم از جهت قانون تملك آپارتمانها و هم از حيث مقررات شهرداري مرتكب خلاف شده است .

اجاره انباری يا پاركينگ به اشخاص خارج از ساختمان

پاركينگ و انباري ساختمان از جمله توابع آپارتمان هاي ساختمان است و مالكان آپارتمان ها شركاي قسمت هاي مشترك ساختمان هستند . قسمت هاي مشترك ساختمان داراي شخصيت حقوقي است و واگذاري هر قسمت از توابع و لواحق واحدهاي اختصاصي ساختمان به غيرشركاي ساختمان مغاير مقررات مربوط به ساختمان است ، زيرا اين عمل در واقع نوعي ادخال غير شريك در قسمت هاي مشترك است . اگرچه در اين خصوص قانون تملك آپارتمان ها حكم خاصي ندارد اما در اسناد انتقال رسمي آپارتمان ها عدم واگذاري انباري و پاركينگ به غير شركاي ساختمان قيد ميشود . بديهي است اجاره يا انتقال پاركينگ و انباري آپارتمان ها به هر يك از مالكان همان ساختمان مانعي ندارد .

قسمت های مشترك و اختصاصی آپارتمان و نحوه تخصيص هزينه ها

هر چند یک مجموعه کوچک دو واحدی نیز آپارتمان محسوب می شود اما تنها زمانی مجمع عمومی مالکان تشکیل و انتخاب می شود که عده مالکان بیشتر از سه نفر باشد . بنابراین در آپارتمان هایی که مالکان آن دو یا سه نفر باشند تکلیفی به تشکیل مجمع عمومی نخواهد داشت . در یک تقسیم بندی کلی ، قانون تملک آپارتمان ها مالکیت در آپارتمان  را به دو قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم می کند .

اول : قسمت های مشترک

قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده بلکه متعلق به همه مالکان است و به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا است . از قبیل زمین ، تاسیسات ، اسکلت ، راهرو ، پله و پالگرد و در و پنجره های خارج از قسمت های اختصاصی ، بام ، نمای خارجی ساختمان و محوطه ساختمان .

در قسمت های مشترک استفاده انحصاری یک یا چند مالک ممنوع است همچنین قرار دادن میز و صندلی و هر نوع اشیا و لوازم دیگر و نیز نگهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است .

دوم : قسمت های اختصاصی

قسمت هایی از ساختمان است که دارای سند مالکیت رسمی مجزا از یکدیگر با ذکر حدود و مشخصات ، متعلق به شخص معین یا عرفا ً متعلق به او باشد. قسمت های اختصاصی اساسا ً در مالکیت انحصاری و شخصی افراد است . در صورت مجلس تفکیکی که توسط نماینده اداره ثبت تنظیم می شود علاوه بر درج و ثبت مشخصات قسمت های مشترک ، مشخصات قسمت های اختصاصی نیز ثبت می شود اما فقط برای قسمت های اختصاصی سند رسمی جداگانه صادر و به مالکان آنها تحویل می شود و صدور سند مالکیت برای قسمت های مشترک موضوعیت ندارد .

 

هزینه های نسبی

آن دسته از هزینه هایی است که ارتباط با مساحت زیر بنای اختصاصی دارد . این هزینه ها براساس مساحت اختصاصی هر مالک نسبت به کل مساحت های اختصاصی محاسبه و دریافت می شود . از قبیل هزینه های آب ، گازوئیل ، آسفالت پشت بام و بیمه آتش سوزی .

هزینه های ثابت

آن دسته از هزینه هایی است که هیچگونه ارتباطی به مساحت زیر بنا ندارد . این هزینه ها به طور مساوی بین همه واحد ها تقسیم و دریافت می شود مانند هزینه های سرایدار ، نگهبانی ، آسانسور ، نگهداری تاسیسات ، باغبان تزئینات .

هزینه های اختصاصی

در بعضی از ساختمان ها برخی از قسمت های مشترک به گونه ای قرار می گیرد که تنها یک یا چند مالک از آن قسمت ها می توانند استفاده کنند و این قسمت ها اگر چه در صورت مجلس تفکیکی به عنوان قسمت های مشترک ذکر شده است اما چون از جهت ساختمان طوری است که عملا ً یک یا چند واحد آپارتمانی از آن استفاده می کنند لذا منطقا ً نباید هزینه های آن قسمت ها را دیگر مالکان آپارتمان هایی که از آن قسمت استفاده نمی کنند تحمل کنند . مانند حیاط خلوت که ورود به آن و استفاده از آن تنها برای طبقه همکف ممکن است دیگر طبقات امکان دسترسی و استفاده  آن را ندارند و در این موارد هزینه های حفظ و نگهداری تنها به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است .  

انواع روش های تعینی سهم مالکان از هزینه ها

مالکان ساکن در یک مجموعه آپارتمانی به دو طریق می توانند سهم خود را از مجموع هزینه ها تعیین نمایند .

اول : تعیین سهم به طریق قانونی

همانطور که در بالا گفتیم قانون انواع هزینه ها و نحوه محاسبه و تعیین آن را برای هر مالک تعیین کرده است و علی الاصول به استناد هزینه هایی که ارتباط با مساحت اختصاصی ندارد ، روش قانونی آن است که هزینه ها نسبت به مساحت اختصاص هر مالک در تمام مجموعه محاسبه و تعیین شود مثلا ً فرض کنید مجموعه ای که به طور کلی دارای پانصد متر مربع زیربنا است اگر کسی دارای یکصد متر سهم اختصاصی باشد به همین نسبت یعنی 1 از 5 کل هزینه ها را باید پرداخت کند .

دوم : تعیین سهم به طریق قراردادی یا توافقی

نحوه محاسبه بالا در صورتی است که مالکان شیوه ای دیگری را با توافق یکدیگر تعیین نکرده باشند . مالکان الزامی ندارند که حتما ً از طریق قانونی پیروی کنند مالکان ملزم به تابعیت از ضابطه قانون نیستند . لذا مالکان می توانند با وجود تفاوت در مساحت واحدها ، میزان سهم هر یک از واحد ها را به صورت برابر تعیین کنند یا اینکه سهم مالکان از هزینه های مشترک را به نسبت تعداد افراد ساکن در آن واحدها تعیین کنند . یعنی آنکه هر واحدی که دارای افراد و جمعیت کمتری است ، صرفنظر از مساحت اختصاصی که دارد ، سهم کمتری از هزینه های مشترک را تا مین کند .

نحوه وصول هزینه های ساختمان

بعد از آنکه شیوه تعیین سهم مشخص شد ، یعنی توافق مالکان و در صورت عدم توافق ، محاسبه به طریق قانونی ، این وظیفه مدیریت ساختمان است که از این مرحله به بعد براساس توافق یا قانون محاسبه کند که هر یک از واحدها چه میزان هزینه را باید پرداخت کند . بدیهی است هیچ مالکی نمی تواند به بهانه اینکه آپارتمان او خالی از سکنه است یا کمتر استفاده می کند از پرداخت تمام یا قسمتی از هزینه های تعیین شده امتناع کند .

در صورتی که هریک از مالکان از پرداخت هزینه های خود امتناع کند مدیر یا مدیران ساختمان برابر اجازه قانونی می توانند از طریق دادگستری اظهارنامه ای حاکی از مطالبه هزینه ها برای مالک ارسال کنند . چنانچه مالک یا حتی استفاده کننده مانند مستاجر ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر ساختمان می تواند به تشخیص خود از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ ، تهیه مطبوع ، آب گرم ، برق ، گاز و غیره خودداری کند . البته اجرای این روش منوط به آن است که امکان قطع خدمات مشترک از نظر فنی و تجهیزاتی در هنگام احداث ساختمان پیش بینی شده باشد ، مثلا ً هر واحد دارای شیر فلکه قطع و وصل منتقل باشد و در هر محلی باشد که جزو مدیر ساختمان در اختیار اشخاص دیگر نباشد .

به هر حال چنانچه مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب نکتد مدیر ساختمان می تواند با مراجعه به دایره اجرای ثبت اسناد و املاک ، تقاضای صدور اجراییه وصول مطالبات ساختمان را بکند . همچنین مدیر یا مدیران ساختمان می توانند به مرجع قضایی شکایت کرده و دادگاه برابر قانون وظیفه دارد به موضوع ، خارج از نوبت رسیدگی کرده و شخص بدهکار را از دریافت خدمات دولتی مانند آب ، برق ، گاز محروم کند و نیز تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه محکوم خواهد شد .

البته چنانچه مالک به نظر مدیر مراجع به میزان هزینه تعیین شده اعتراض داشته باشد می تواند ظرف 10 روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک ، به دادگاه مراجعه و اعتراض خود را تقدیم کند . دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی بدون نیاز به تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی به موضوع رسیدگی و رای می دهد و هر رایی که از سوی دادگاه در این مورد صادر شود برای هر دو طرف یعنی مدیر و مالک قطعی و غیر قابل اعتراض است .

نتايج مجمع عمومی جلسه دوم مجتمع

به نام خدا

 با توجه به تشكيل مجمع عمومی جلسه دوم مجتمع يـــاس در  تاريخ 13/7/1390 كه با حضور اكثريت ساكنين مجتمع برقرار گرديد ، موارد زير مورد تصويب قرار گرفت :

 

الف) انتخاب هيئت مديره و بازرس جديد مجتمع به شرح زير :

1-      آقای احمد چراغی           ، عضو هيئت مديره و مدير مجتمع ( واحد 7 )

2-      آقای رضا ده نبی             ، عضو هيئت مديره و خزانه دار مجتمع ( واحد 6 )

3-      آقای احمد ده نبی           ، بازرس مجتمع ( واحد 4 )

4-      آقای اكبر شجاعت نسب   ، عضو هيئت مديره ( واحد 14 )

5-      آقای پـژمان كـرمی پور       ، عضو هيئت مديره ( واحد 1 )

6-      آقای احسان باقری           ، عضو هيئت مديره ( واحد 17 )

 

ب) با توجه به افزايش هزينه های جاری مجتمع و پاسخگو نبودن مقدار شارژ دريافتی ماهانه از ساكنين محترم ، شارژ ماهيانه جديد از ابتدای مهر ماه 1390 مبلغ 200.000 ريال تعيين گرديد .